Le contexte économique en France a conduit les banques à prendre des initiatives sur les crédits immobiliers. Certains établissements bancaires ont ainsi décider de réviser le taux d’usure alors que le taux d’intérêt a augmenté. De nombreux acquéreurs sont contraints de ranger leur projet immobilier dans les cartons, alors qu’il aurait pu se concrétiser avec les conditions bancaires en vigueur il y a quelque mois. MAISONS ARIANNE vous conseille pour éviter les refus des prêt bancaire.
Les critères à respecter pour éviter au maximum les refus de prêt
La capacité d’endettement ou taux d’effort. C’est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements. Ce taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus avant impôts en tenant compte de vos autres crédits et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires ou les autres crédits (on parle de capacitée d’endettement nette de charges).
Le reste à vivre. Une fois votre mensualité payée, vous devez avoir assez d’argent pour vivre normalement. Pour les banques, ce reste à vivre tourne autour de 1.500 € par mois pour un couple plus 500 € par mois pour chaque enfant à charge.
L’apport personnel. Il doit au minimum financer les dépenses annexes comme les frais de notaire et de garantie. Dans l’idéal, il doit compter pour au moins 10% du montant du projet hors frais de notaire. Plus il est important, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt.
La durée de remboursement. Elle est plafonnée, comme le veut le HCSF. Du coup, la durée ne peut pas dépasser vingt-cinq ans, sauf exception. Pour les projets d’achat sur plans, de construction de maison et de gros travaux de rénovation la durée peut passer à vingt-sept ans pour tenir compte du temps de chantier. Intégrez ces données dans le calcul de votre plan de financement, sachant que l’allongement de la durée, à capital emprunté équivalent, vous permet de rester plus facilement en dessous de 35 % de taux d’effort (voir plus loin la partie « Améliorer votre capacité d’endettement »).
Le saut de charges. Vous êtes locataire, vous accédez à la propriété ? La différence entre votre actuel loyer et votre mensualité de prêt doit rester raisonnable. Si ce saut de charges est trop important, avec une échéance de crédit qui s’envole, votre emprunt sera refusé par la banque. Plus précisément, vous devrez prouver que vous êtes bien capable de rembourser un crédit dont la future mensualité est nettement supérieure à votre loyer actuel.
La durée de remboursement. Elle est plafonnée, comme le veut le HCSF. Du coup, la durée ne peut pas dépasser vingt-cinq ans, sauf exception. Pour les projets d’achat sur plans, de construction de maison et de gros travaux de rénovation la durée peut passer à vingt-sept ans pour tenir compte du temps de chantier. Intégrez ces données dans le calcul de votre plan de financement, sachant que l’allongement de la durée, à capital emprunté équivalent, vous permet de rester plus facilement en dessous de 35 % de taux d’effort (voir plus loin la partie « Améliorer votre capacité d’endettement »).
L’épargne résiduelle. C’est l’argent que vous gardez de côté et que vous n’injectez pas dans votre plan de financement. Cette marge de manœuvre rassure les banques sur votre capacité à rembourser même en cas de difficultés (perte d’emploi par exemple).
La situation professionnelle. Stabilité étant mère de sécurité, les banques apprécient les emprunteurs en CDI et les salariés de la fonction publique. Pour ceux qui empruntent en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l’un des deux est en CDD, la capacité d’endettement sera pour l’essentiel calculée sur le seul CDI.)
En bref : cinq conseils pour éviter les refus de prêt
• Informez-vous. Décryptez les critères bancaires. En particulier, vous devez respecter la règle de 35 % de taux d’effort, votre situation professionnelle doit être stable et vos comptes bien tenus.
• N’oubliez pas l’apport personnel. Vos fonds propres doivent au minimum couvrir les dépenses annexes comme les frais de notaire, soit 10% minimum du montant du projet.
• Préparez-vous. Au moins trois mois avant de lancer votre projet immobilier, purgez vos comptes des découverts et soldez le maximum de crédit conso.
• Pensez global. Intégrez dans vos calculs le prix de l’assurance et le coût des garanties (hypothèque ou caution d’une société spécialisée), ainsi que les dépenses annexes comme les frais de dossier.
• Faites une simulation. Avant de démarrer vos recherches immobilières, faites réaliser une étude de faisabilité financière par votre banque ou un courtier pour savoir si vous êtes finançable.
Si vous aussi vous voulez vous lancer dans l’aventure et faire construire votre maison neuve, contactez-nous !
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